上海黄浦滨江有一套挂牌价 1200 万的豪宅，突然降价 10% 急售。这时候，经纪人发现，咨询的购房者态度截然相反。有人连夜带着定金就往现场赶稳操胜券配资，也有人在电话里直言，现在入手怕是要成接盘侠。这事儿听着有点怪，但确实是上海楼市眼下的真实情况。
7 月上海二手房挂牌均价是 48169 元 /㎡，环比又降了 0.57%。而且从 2 月开始，这房价就没停过跌，已经连续五个月了，跌幅还一点点扩大：2 月降 0.3%、3 月 0.42%、4 月 0.45%、5 月 0.5%、6 月 0.53%。不过让人琢磨不透的是，上半年二手住房累计成交了 13.01 万套，比去年同期多了 19.5%，3 月单月更是卖了 2.93 万套，创下四年里的单月最高。一边是价格跌，一边是成交涨，市场上的看法都快吵翻了。
政策没什么大动作，成了大家争论的一个点。5 月 7 日那天，央行把 5 年期 LPR 降到了 3.5%，上海的首套房贷利率也跟着调到了 3.05%，这利率说是史上最低都不为过。可没想到，购房者并不买账。一家国有银行个贷部的经理说，6 月房贷申请量环比只多了 8%，离预期差远了。更有意思的是，深圳、成都都陆续放宽限购了，上海却一直没动静。中国房地产研究会在《2025 年下半年上海楼市展望》里就说，政策这么犹豫，只会让市场更恐慌。
供需方面的变化也挺明显，买卖双方的矛盾直接就显出来了。链家实时数据显示，8 月初上海二手房挂牌量有 20.5 万套，比去年同期多了 42%。就说浦东的张江汤臣豪园，7 月小区里的二手房挂牌量一下子多了 18%。有业主悄悄把挂牌价降了 5%，结果其他业主不乐意了，集体反对。但中介的内部数据显示，这个小区降价的房子，带看的人是原价房子的 3 倍。一位干了多年的中介说，现在是买方市场，就算别人说三道四，该降价还是得降，不然卖不出去。
新房和二手房之间也较着劲。住建部的《住宅项目规范》规定，新房层高不能低于 3 米。徐汇滨江的 “云锦东方” 新盘，销售经理就很有底气，他们的精装房层高 3.2 米，还送车位，隔壁十年房龄的二手房卖 4.8 万，他们卖 5 万也照样有人买。可二手房东们不服气，在业主论坛上晒房产证，说自己房子得房率 85%，新房才 72%，到底谁划算一目了然。国家统计局的数据也能看出来，1-7 月新房均价每个月波动不超过 0.3%，二手房却连跌五个月，这种差距让市场上的矛盾更厉害了。
经济方面的数据也让人拿不定主意。上海二季度 GDP 增速 5.1%，居民可支配收入增长 4.8%。但有个招聘平台的调研说，62% 的受访者担心未来半年收入会下降。在陆家嘴做金融的周先生，算过一笔账，现在买套 1000 万的房子，月供 3.2 万，要是万一被裁员了，这钱可怎么还？可他同事李女士，7 月就买了房，她说货币贬值这么快，手里的现金放着更不安全。两个人的选择完全相反，说到底是对经济前景的看法不一样。
外来人口的变化对楼市的影响是长期的。2024 年上海外来人口的增量，比 2019 年下降了 63%。觉得房价会跌的人就说，人口红利没了，房子以后卖给谁去？但觉得房价会涨的人，拿出另一份数据，说去年上海高端人才落户数量增长了 27%，这些人不缺钱，就是缺好房子。之前黄浦滨江华润外滩九里那套降价 10% 的房子，最后被一位刚落户的人工智能专家买走了，这好像也能说明点问题。
8 月能不能出什么政策，大家都在等。有人想起 2015 年，当时连续降息，上海房价半年就涨了 30%。但也有人说，2008 年也连续降过息，房价却跌了 15%。中国房地产研究会的报告预测得比较模糊，说就算出了政策，可能会让房价反弹一下，但中长期的趋势改不了。
现在上海楼市就像刮着一场风暴，每个想买房的人都得自己拿主意。是像那位人工智能专家一样赶紧下手，还是像周先生那样先等等？一位在地产行业摸爬滚打多年的老人说，当市场上一半人觉得会涨，一半人觉得会跌的时候，既有危险也有机遇，就看你看到的是坑，还是机会了。
现在上海的晚上，还有很多亮着灯的窗户，里面的人可能也在琢磨这件事。要是你，会怎么选呢？
#民生聚光灯#
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